Istilah "hipotek" diperkenalkan di Yunani tiga abad SM. Artinya, debitur bertanggung jawab kepada kreditur dengan tanahnya sendiri. Dalam hukum domestik, konsep seperti itu muncul di awal 90-an abad terakhir. Di Rusia modern, hubungan yang timbul sehubungan dengan hipotek diatur oleh hukum "Tentang hipotek (janji real estat)" sebagaimana diubah pada 25 November 2017.
Hipotek dengan kata-kata sederhana
Nama lain untuk hipotek adalah agunan real estat. Ini adalah nama cara yang menjamin kewajiban, ketika debitur memberi kreditor keuntungan dalam memenuhi klaimnya dari nilai gadai, yang menjadi real estate. Dalam sistem hubungan ini, debitur bertindak sebagai pemberi gadai, dan kreditur sebagai penerima gadai.
Dalam kasus yang paling umum, hipotek dapat berfungsi sebagai jaminan untuk berbagai jenis kewajiban moneter. Pada saat yang sama, diasumsikan bahwa kewajiban mungkin sudah ada pada saat penutupan perjanjian hipotek, dan mungkin timbul di masa depan. Saat ini, hipotek telah berkembang di bidang pemberian pinjaman dan kredit kepada warga negara.
Hipotek dapat timbul baik berdasarkan hukum dan berdasarkan perjanjian hipotek. Menurut undang-undang, gadai timbul ketika transaksi jual beli real estat dilakukan tanpa pembeli membayarnya secara penuh. Dalam hal ini, penjual bertindak sebagai penerima hipotek, dan pembeli bertindak sebagai pemberi hipotek. Hipotek berdasarkan kontrak melibatkan transaksi tertulis antara dua pihak atau bahkan lebih. Berdasarkan perjanjian tersebut, pemilik atau orang yang secara sah melakukan pengelolaan ekonomi benda tersebut menjadi pemberi gadai.
Ketentuan dasar undang-undang tentang hipotek real estat
Undang-undang Hak Tanggungan menetapkan bahwa para pihak yang mengadakan hubungan hukum membuat suatu perjanjian yang layak satu sama lain. Menurut ketentuan dokumen ini, salah satu pihak (penerima kewajiban) memiliki hak untuk memenuhi klaim moneternya. Sumbernya adalah harga barang yang menjadi subyek gadai. Kontrak ditandatangani sehubungan dengan properti yang dimiliki dan digunakan oleh debitur.
Perjanjian di atas menimbulkan suatu hubungan hukum atas suatu hipotek, yang di dalamnya berlaku asas-asas agunan. Karena pergantian perusahaan, apartemen, struktur, plot tanah diizinkan oleh hukum, janji dimungkinkan sehubungan dengan objek-objek ini.
Dimungkinkan untuk membuat hipotek untuk memastikan pemenuhan persyaratan perjanjian pinjaman atau perjanjian pinjaman. Kewajiban tersebut dapat berasal dari fakta jual beli, kontrak, sewa atau kerusakan.
Undang-undang tentang hipotek (gadai) memperkenalkan perlunya akuntansi untuk debitur dan kreditur, jika mereka adalah badan hukum.
Subyek perjanjian harus menjamin pembayaran utang pokok baik seluruhnya atau sebagian yang ditentukan oleh kesepakatan para pihak. Dengan membuat kesepakatan, para pihak dalam perjanjian dapat membuat persyaratan pembayaran bunga. Undang-undang menetapkan kemungkinan pembayaran klaim dalam bentuk lump sum; itu tidak dapat melebihi kewajiban berdasarkan kontrak.
Undang-undang mengatur pembayaran lain, yang meliputi:
- ganti rugi atas kerusakan;
- penalti;
- denda jika melanggar ketentuan kontrak;
- penggantian biaya hukum;
- penggantian biaya atas pelaksanaan obyek tersebut.
Kebetulan kreditur, yang ingin menjaga integritas properti, terpaksa mengeluarkan uang untuk pemeliharaan dan perlindungan penuhnya. Dalam hal ini, ia berhak untuk penggantian biaya karena real estate yang digadaikan.
Kategori benda yang dapat menjadi subjek perjanjian ditentukan oleh undang-undang tentang hipotek. Sesuai dengan hukum perdata, properti yang didaftarkan menurut tata cara yang ditetapkan dapat dijaminkan dengan perjanjian hipotek.
Subyek perjanjian hipotek
Subyek perjanjian hipotek mungkin:
- kavling tanah;
- bangunan, struktur, perusahaan, objek konstruksi modal lainnya;
- bangunan tempat tinggal, apartemen, serta bagian-bagiannya, yang merupakan kamar terisolasi;
- garasi, pondok musim panas, rumah taman, bangunan konsumen lainnya;
- pesawat terbang, kapal laut, dan benda luar angkasa.
Dalam beberapa kasus, undang-undang tentang hipotek memungkinkan untuk mempertimbangkan bangunan tempat tinggal yang berhubungan langsung dengan peruntukan tanah sebagai subjek kontrak. Jika tidak ada pendaftaran tanah, yang kepemilikan negaranya tidak dibagi, ini tidak dapat menjadi penghalang untuk pembentukan hubungan hukum hipotek.
Menurut KUHPerdata dan Undang-Undang tentang Hak Tanggungan, hal yang menjadi subyek akad, beserta kelengkapannya, adalah satu kesatuan. Oleh karena itu, asesoris menjadi bagian dari gadai umum, kecuali ditentukan lain dengan kesepakatan para pihak. Suatu hal yang tidak dapat dibagi tanpa mengubah tujuan utamanya tidak dapat menjadi subjek independen dari suatu transaksi.
Persyaratan untuk hipotek adalah bahwa properti yang menjadi subjek kontrak harus dalam kepemilikannya atau setidaknya dalam yurisdiksi ekonomi. Jika benda itu ditarik dari peredaran atau dapat dikenakan suatu tuntutan atas benda itu, maka jaminan atas benda-benda itu tidak diperbolehkan. Hal yang sama berlaku untuk properti di mana privatisasi tidak dapat dilakukan.
Menurut undang-undang tentang hipotek, subjek perjanjian dapat berupa hak untuk menyewa, jika ada persetujuan dari lessor atau orang yang menggunakan objek di bawah hak manajemen ekonomi.
Hipotek atas properti yang merupakan milik bersama pada saat penutupan perjanjian dapat dibuat jika ada persetujuan dari semua pemilik yang sah. Persetujuan tersebut harus secara tertulis. Dalam hal kepemilikan bersama, orang tersebut memiliki hak untuk menggadaikan properti miliknya tanpa meminta persetujuan dari pemilik bersama lainnya.
Isi perjanjian hipotek
Perjanjian janji harus menunjukkan:
- subjek perjanjian hipotek;
- penilaian subjek semacam itu;
- inti dari perjanjian;
- jumlah pelaksanaan kewajiban dan jangka waktunya.
Perjanjian hipotek disimpulkan sesuai dengan aturan umum dan prinsip-prinsip hukum perdata. Dokumen tersebut harus berisi informasi tentang subjek perjanjian, tentang penilaiannya, dan poin penting lainnya dalam pemenuhan kewajiban. Para pihak dapat memasukkan kondisi khusus dalam dokumen yang menyediakan kemungkinan untuk melakukan penyitaan atas properti. Informasi ini diperbolehkan untuk diterbitkan dalam bentuk perjanjian tersendiri.
Perjanjian hipotek berisi nama objek dan tempat di mana ia berada. Deskripsi yang diberikan dalam dokumen harus cukup untuk mengidentifikasi objek. Hak, atas dasar objek yang menjadi milik pemberi pinjaman, juga dijabarkan dalam dokumen. Jika subjeknya adalah sewa, itu harus menunjukkan jangka waktunya.
Penilaian subjek kontrak ditentukan oleh kesepakatan yang dibuat oleh para pihak dan diberikan dalam bentuk moneter. Penilaian suatu objek dalam penyelesaian dilakukan pada nilai pasarnya.
Beberapa fitur hipotek
Kewajiban yang dijamin dengan hipotek ditunjukkan dalam kontrak bersama dengan dasar untuk terjadinya dan jangka waktu yang ditetapkan. Perjanjian tersebut dapat menetapkan bahwa jumlah kewajiban moneter akan ditetapkan kemudian; dalam hal ini, perlu untuk menentukan kondisi untuk menentukan jumlah kewajiban.
Jika, dengan kesepakatan para pihak, klaim dapat dilaksanakan sebagian, persyaratan dan frekuensi pembayaran harus dimasukkan ke dalam kontrak. Jika jumlah tertentu dari jumlah pembayaran tidak ditetapkan, perlu untuk menentukan kondisi untuk penentuannya.
Hipotek tunduk pada pendaftaran negara wajib. Ini menjadi efektif hanya sejak entri dibuat dalam daftar negara bagian yang relevan. Dalam kutipan dari daftar, entri pada gadai real estat tercermin dalam bentuk pembebanan hak pemilik atas properti ini atau itu.
Kasus khusus hipotek real estat adalah hipotek di apartemen. Bentuk gadai ini menyebar luas setelah dimulainya program pemerintah yang ditujukan untuk mendukung warga yang membeli rumah. Di bawah perjanjian hipotek jenis ini, hipotek menjanjikan apartemen untuk memastikan kewajiban keuangan yang ditanggung. Perjanjian hipotek untuk apartemen ditandatangani oleh pemberi pinjaman dan pemilik apartemen. Pendaftaran kontrak dilakukan dalam jangka waktu tidak lebih dari lima hari kerja.
Asuransi setelah membuat perjanjian hipotek
Kreditur sangat tertarik pada kenyataan bahwa properti yang diterimanya sebagai jaminan aman sampai debitur sepenuhnya memenuhi kewajiban keuangannya. Oleh karena itu, undang-undang memberikan asuransi subjek hipotek terhadap kemungkinan risiko kerusakan atau kerugian. Asuransi semacam itu wajib. Bank sering membuat perusahaan asuransi mereka sendiri, yang mengasuransikan objek perjanjian hipotek. Struktur ini terkadang menawarkan jenis layanan tambahan kepada peminjam, yang secara objektif mengarah pada peningkatan biaya keseluruhan dan meningkatkan biaya layanan pinjaman.
