Penjualan barang tak bergerak yang dijaminkan diatur oleh ketentuan hukum yang ditetapkan oleh Undang-Undang Federal No. 102-FZ "Tentang Hipotek (Ikrar Real Estat)". Versi baru dari undang-undang legislatif ini memberikan sejumlah tambahan dan perubahan yang mulai berlaku pada 01.01.2019.
Konsep umum pelelangan umum
Untuk memahami secara spesifik penyelenggaraan lelang publik untuk penjualan real estat dalam kerangka norma hukum yang relatif baru dari undang-undang Rusia, perlu untuk memahami beberapa konsep.
Tempat penyelenggaraan pelelangan umum. Ini terkait langsung dengan objek real estat yang akan dijual.
Istilah publikasi. Dalam sepuluh hari sejak tanggal lelang, pemberitahuan diterbitkan, yang menunjukkan informasi tentang penyelenggaraan acara ini (subjek, tempat dan tanggal lelang, biaya aset material).
Pemberitahuan lelang umum. Di situs web resmi FSSP, dengan pemberitahuan simultan dari divisi teritorial layanan ini, informasi tentang lelang yang direncanakan diterbitkan. Pesertanya harus membayar deposit tetap, yang biasanya 5% dari nilai awal aset material. Selain itu, uang jaminan akan dikembalikan sepenuhnya jika lelang dinyatakan tidak sah. Dan asalkan subjek yang memenangkan lelang menolak untuk membayar barang lelang, deposit ini tidak akan dikembalikan kepadanya.
Kontrak. Perjanjian antara penyelenggara lelang dan entitas yang memenangkan lelang berisi informasi tentang transaksi, yang dimasukkan dalam USRR.
Peserta. Jumlah subjek yang diterima dalam pelelangan terbatas. Sebagai aturan, hanya orang-orang yang memiliki hak untuk menggunakan benda-benda ini (kerabat, teman, dan kenalan pemberi gadai), serta penerima gadai, yang boleh mengikuti pelelangan.
Pendaftaran transaksi. Entitas diakui sebagai pemenang tender berdasarkan harga penawaran tertinggi. Setelah lelang, kontrak penjualan disimpulkan. Pembayaran untuk itu harus dilakukan dalam waktu lima hari ke rekening penyelenggara acara. Selain itu, agunan yang disimpan sebelumnya sepenuhnya termasuk dalam biaya transaksi.
Pengakuan lelang tidak valid. Lelang publik dianggap batal jika jumlah pesertanya kurang dari dua, serta tidak adanya pembayaran dari entitas pemenang. Setelah pelelangan diakui gagal, pemilik barang pelelangan dapat menjadi penerima gadai, atau pelelangan dapat diangkat kembali. Dalam kasus terakhir, waktu kepemilikan mereka harus ditentukan tidak lebih awal dari sebulan kemudian, dan biaya awal aset material harus dikurangi sebesar 15%.
Selain itu, pelelangan umum dapat dibatalkan jika para pihak dalam hubungan hukum yang disengketakan membuat perjanjian damai. Apabila hal ini dimungkinkan setelah diumumkannya tanggal lelang, maka debitur wajib membayar semua biaya yang dikeluarkan oleh penyelenggara lelang.
Penarikan nilai material. Bentuk penegakan putusan pengadilan yang paling umum dalam rangka proses penegakan hukum adalah perampasan harta benda. Pada saat yang sama, lima hari setelah penyitaan dilakukan, penyitaan langsung aset material (sebagian atau seluruhnya) dilakukan, yang dilakukan oleh karyawan FSSP.
Implementasi objek. Kekhususan penjualan barang rampasan serupa dengan aturan yang diberikan untuk gadai. Namun, prosedur ini secara eksklusif ditangani oleh lembaga pemerintah yang berwenang.
Pengakuan subjek sebagai bangkrut. Dalam kasus kebangkrutan badan hukum dan individu, lelang untuk penjualan properti yang dijaminkan dilakukan pada tahap manajemen eksternal dan proses kebangkrutan.
Inovasi regulasi. Saat ini, pengakuisisi properti ditentukan semata-mata oleh harga berdasarkan lelang dan sepenuhnya dibebaskan dari batasan kreditur mana pun. Sebelumnya, aspek ini (persyaratan penggunaan properti oleh pemilik baru) diatur oleh Undang-Undang Federal No. 127, yang berfokus pada hak-hak kreditur.
Jenis perdagangan. Dalam konteks ini, ada acara terbuka dan tertutup. Dalam kasus pertama, penawaran umum menyiratkan partisipasi entitas mana pun. Pada versi yang terakhir, acara realisasi nilai-nilai material difokuskan secara eksklusif pada peserta yang diundang. Hal ini juga berlaku untuk cara penyampaian kutipan. Jadi, bentuk terbuka (lisan) atau tertutup (amplop tertutup) menentukan status acara. Lelang juga dapat diadakan dalam bentuk campuran, ketika, misalnya, suatu peristiwa yang ditutup dalam hal pesertanya menyiratkan bentuk penawaran harga terbuka.
Pemberitahuan lelang publik
Teks pemberitahuan adalah dasar dasar untuk melakukan pelelangan umum. Oleh karena itu, dokumen ini harus dibuat sesuai dengan persyaratan tematik. Seringkali, pemberitahuan lelang disamakan dengan penawaran umum. Penting untuk dipahami bahwa distorsi informasi dalam teks pemberitahuan, yang mempengaruhi hasil lelang, dapat mengakibatkan pembatalan hasil atau pembatalannya.
Pemberitahuan harus mencerminkan informasi berikut:
- syarat-syarat transaksi (subjek lelang, nilai dan pembebanannya);
- informasi tentang pemegang atau pemilik hak cipta;
- data tata cara penyelenggaraan pelelangan (tempat, waktu dan bentuk penyelenggaraan, siapa penyelenggara, tata cara pendaftaran kepesertaan dan penetapan pemenang).
Nuansa berikut dapat disebut sebagai preseden khas praktik peradilan tematik di negara kita:
- kriteria implisit untuk mengevaluasi aplikasi;
- harga setoran terlalu tinggi;
- distorsi parameter objek, yang memengaruhi gagasannya;
- deskripsi yang tidak lengkap dari sitaan objek;
- informasi yang tidak lengkap tentang karakteristik objek;
- pelanggaran terhadap kesempatan yang diperlukan untuk membiasakan diri dengan dokumen-dokumen dari mana hak yang digunakan muncul.
Publikasi pemberitahuan lelang dilakukan sesuai dengan minimum yang disyaratkan, yang meliputi situs web departemen layanan juru sita, situs web federal FSSP, dan media massa resmi otoritas setempat. Saat ini, praktik arbitrase untuk publikasi ini telah mengembangkan kriteria yang diperlukan untuk penilaian mereka, yang memperhitungkan kehadiran wajib teks cetak (tidak termasuk penggunaan hanya siaran radio dan televisi), audiens target, karakteristik regional, dan ketersediaan informasi yang lengkap..
Tata tertib
Aturan umum untuk melakukan perdagangan publik menyiratkan fitur berikut.
Lelang ini diselenggarakan dalam bentuk lelang dimana barang milik debitur dijual dengan harga tertinggi.
Pengumuman lelang harus diumumkan selambat-lambatnya 30 hari sebelum lelang. Harus memuat informasi yang lengkap tentang subjek, tempat, waktu, tata cara (pendaftaran kepesertaan) dan bentuk lelang, serta harga awal dan penetapan pemenang.
Untuk berpartisipasi dalam lelang publik, pelamar harus membayar deposit yang sesuai. Ukuran dan prosedur masuknya ditunjukkan dalam pemberitahuan. Uang jaminan dikembalikan dalam kasus pembatalan lelang, serta jika subjek berpartisipasi di dalamnya, ketika ia tidak menjadi pemenang. Orang yang memenangkan lelang melakukan pembayaran sesuai dengan kontrak penjualan, dengan memperhitungkan deposit.
Penyelenggara berhak membatalkannya selambat-lambatnya tiga hari sebelum pelaksanaan pelelangan umum.
Konsep "orang yang berpartisipasi dalam pelelangan, tetapi tidak memenangkannya" tidak termasuk peserta yang tidak hadir di acara tersebut dan orang-orang yang tidak memberikan kelonggaran pada harga asli properti.
Pada hari pelelangan, protokol yang sesuai ditandatangani antara pemenang dan penyelenggara, yang memiliki kekuatan hukum perjanjian.
Penawaran akan berlangsung hanya jika setidaknya dua entitas berpartisipasi di dalamnya. Dan pemenangnya adalah peserta dengan penawaran tertinggi.
Jika peserta yang memenangkan lelang menolak menandatangani protokol, maka ia kehilangan deposit. Dan penyelenggara, yang menghindari penandatanganan protokol, mengembalikan kepada pemenang setoran dalam jumlah ganda dan menggantinya semua biaya partisipasi dalam lelang, yang melebihi jumlah setoran.
Pengakuan lelang tidak valid
Lelang dinyatakan tidak sah dalam hal-hal sebagai berikut:
- kurang dari dua peserta yang mendaftar untuk berpartisipasi dalam pelelangan;
- kehadiran di pelelangan kurang dari dua peserta;
- tidak ada yang membuat kelonggaran pada harga asli aset material;
- pemenang lelang belum melunasi seluruh biaya barang lelang ke rekening penyelenggara dalam waktu lima hari.
Karena tujuan pelelangan dalam hal ini belum tercapai, maka dilakukan penawaran ulang. Tanggal baru penyelenggaraan lelang umum ditetapkan setelah lelang dinyatakan tidak sah dalam jangka waktu 10 sampai 30 hari.
Dalam semua kasus, tidak termasuk fakta bahwa pemenang lelang tidak membayar nilai penuh properti, lelang sekunder dilakukan dengan penurunan biaya asli sebesar 15%. Semua aturan lain untuk melakukan perdagangan sekunder sesuai dengan prosedur untuk melakukan lelang utama. Penting untuk dipahami bahwa atas gugatan orang yang berkepentingan, pengadilan dapat mengakui pelelangan sebagai tidak sah jika prosedur pelaksanaannya dilanggar.
Ketentuan yang mengatur tata cara pelaksanaan pelelangan umum untuk berbagai barang adalah sebagai berikut:
- hipotek real estat - Seni. 56-58 FZ "Pada hipotek (janji real estat)";
- gadai properti lainnya - Art. 350 KUH Perdata Federasi Rusia;
- penjualan surat berharga - Art. 89 (bagian 4) Undang-Undang Federal "Tentang Proses Penegakan".
